あなたは住宅ローンの総返済額を確認したことがありますか？


総返済額とは住宅ローン返済額の合計金額のことです。
住宅ローンは他のローン等と比べて返済期間が長くなるので、たとえ金利が低くても総返済額は借入金額よりもずっと多くなってしまいます。


例えばボーナス返済なしで借入額4000万・金利1.5％・返済期間35年の住宅ローンを組んだと仮定すると、毎月の返済額は約12.2万円で、35年間の総返済額では約5143万円にもなります。


金利が高い時に組んだ住宅ローンの場合は、もっと総返済額の負担が大きくなってしまいます。

住宅ローンを組む時には借入額のほうにどうしても目が行きがちですが、この総返済額のほうが家計から出て行く金額の総合計ですので、できればなんとか工夫して減らしたいものです。


そのための手段として挙げられるのは、住宅ローンの返済期間中にまとまったお金ができた場合に一部繰上げ返済を行うことです。


一部繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つの方法があります。


「期間短縮型」は月々の返済額を変えないで、借入期間を短縮する方法です。
もう一方の「返済額軽減型」は借入期間を変えないで、月々の返済額を少なくする方法です。

■支払利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」
それではこの一部繰上げ返済の効果は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」ではどちらを行ったほうがメリットが大きいのでしょうか？


上記と同じ条件で、住宅ローンの返済開始5年目の最後の月に100万円を一部繰上げ返済したとすると、「期間短縮型」では12ヶ月の短縮期間で、総返済額は約52万円減らすことができます。


もう一方の「返済額軽減型」では、毎月の返済額は約3400円減らすことができるものの、総返済額では約24万しか減りません。


そのため目先の家計が「とにかく毎月の返済を減らさなくてはならない」というような厳しい状況でなければ、「期間短縮型」の方法で一部繰上げ返済を行ったほうが利息の軽減効果が大きく、総返済額を少なくすることができます。


一部繰上げ返済を行う際の注意点ですが、金融機関によっては手数料が必要になる場合があります。


そのため手数料が高いような場合には、一部繰上げ返済をしたほうがいいのか、それとも金額を大きくしてからまとめて一部繰上げ返済を行ったほうがいいのかを、慎重に見極める必要があります。


また、これは私自身の相談経験の中で感じていることですが、一部繰上げ返済をすると返済予定表などではっきりと効果を確認することができるので、つい嬉しくなって一部繰上げ返済を頑張り過ぎてしまう方がいらっしゃいます。


病気や事故などの万一の際に備えて、最低でも半年分の生活費程度は手元に残しておくようにしましょう。

■住宅ローンの借り換えも検討する
住宅ローンの借入金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えも視野に入れて下さい。
マイナス金利の影響で住宅ローン金利も相当下がっていますので、借り換えで総返済額を減らせるケースは多いと思います。


現在借りている銀行などに足を運んで一度借り換えの相談をしてみるのがいいと思いますが、最近はインターネット専業銀行や、モーゲージバンクの参入などにより住宅ローンの借入先の選択肢も増えてきています。


後者の方が金利面などで有利なことが多いので、インターネットなどで調べてみるといいと思います。


但し、住宅ローンの借り換えの際には改めて抵当権設定などの諸費用が必要になるため、事前に諸費用を含めても借り換えるメリットがあるかどうか、しっかりと検討してください。