＜ニュースレター「マネーの知恵」　2022年8月発行＞

■支払利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」
それではこの一部繰上げ返済の効果を確認してみましょう。
上記と同じ条件で、住宅ローンの返済開始5年が経過した時点で100万円を一部繰上げ返済したとすると、「期間短縮型」では約1年1ヶ月の期間短縮で、総返済額は約31万円減ります。

一方、「返済額軽減型」では毎月の返済額は約2823円下がるものの、総返済額では約15万しか減りません。
「とにかく毎月の返済を減らさなくてはならない」というような厳しい家計状況でなければ、「期間短縮型」の方法で一部繰上げ返済を行ったほうが利息の軽減効果が大きく、総返済額を少なくすることに繋がります。

※2020年1月に借入を行ったものとして試算

一部繰上げ返済を行う際の注意点としては、金融機関によっては手数料が必要になる場合があり、手続きの時期や方法、一部繰上げ返済可能額がそれぞれの金融機関によって異なっていることです。
とくに繰り上げ返済に係る手数料が高いような場合には、こまめに一部繰上げ返済をしたほうがいいのか、それとも金額を大きくしてまとめて一部繰上げ返済を行ったほうがいいのかを、慎重に見極める必要があります。

また、これは私自身の相談経験の中で感じていることですが、一部繰上げ返済をすると返済予定表などではっきりと効果を確認することができるので、ついつい嬉しくなって一部繰上げ返済を頑張り過ぎてしまう方がいらっしゃいます。
まぁ目に見える形で返済期間が短くなったり、毎月返済額が少なくなるため、嬉しくなる気持ちは十分理解できます。
しかし、病気や事故などの万一の際に備えて、ある程度の余裕資金は手元に残しておいたほうがいいでしょう。
手元に残す資金は、半年分程度の生活費を目安にするといいと思います。

■住宅ローンの借り換えも検討
住宅ローンの借入金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えも視野に入れましょう。
最近はインターネット専業銀行や、モーゲージバンクの参入などにより住宅ローンの借入先の選択肢も増えてきています。
歴史的な低金利環境が続いていていますので、借り換えによって総返済額を減らせる可能性は大きいと思います。

但し、住宅ローンの借り換えの際には改めて抵当権設定などの諸費用が必要になるため、事前に諸費用を含めても借り換えるメリットがあるかどうか、しっかりとシミュレーションを行う必要があります。

データ出所：住宅金融支援機構「間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

最後に住宅ローン控除を受けている人のケースですが、一部繰上げ返済を早い時期に行うよりも、住宅ローン控除を受けられる期間が終わるまで待ってから一部繰上げ返済をしたほうが、メリットが大きいことがあります。
前倒しで一部繰上げ返済を行うメリットと、所得税の減税メリットを比較して、ご自身に優位な方法を選択するようにしましょう。