賃料収入で老後の年金収入を補う目的や、相続税対策の一環として、アパート建設を行う人は相変わらず多いようです。


2015年の相続税増税や、マイナス金利の導入で貸し出し先を求める銀行の積極融資の姿勢の影響もあって、国土交通省が1月31日に発表した建築着工統計調査によると、2016年の新設住宅着工戸数のうち、貸家は前年比10.5％増の41万8543戸になりました。


日本銀行が発表をしている銀行の不動産向け融資の水準も、すでにバブル期を超える水準に達しています。


■日本は未曾有の人口減少が見込まれている
しかし、このようなアパート建設ラッシュが続いている一方で、今後の日本では人口減少が急速に進んでいくことが予想されています。


国立社会保障・人口問題研究所の「人口統計資料集」によれば、2010年の日本の総人口は約1億2806万人ですが、それが2060年には8674万人、2100年には4959万人と現在の半分以下に減少する予想になっています。


このような急激な人口減少は、世界的にもなかなか前例が無い未曾有の人口減少です。
住宅を必要とする人（需要）が急速に減っていくわけですから、家余りが起きることは自明の理ではないでしょうか？


すでに地方などでは空き家問題が話題になる機会が増えていますが、このままいけば都市部でも同じような問題が起きてくるでしょう。


■福岡もアパート需要がある現役世代の人口は減少傾向
それでは私達の住んでいる福岡の場合はどうでしょうか？


福岡は政令指定都市の中でも比較的人口流入が多い都市で、市の統計によれば2035年頃までは総人口は増えていくことが見込まれています。

＜福岡市の人口、将来推計人口（年齢階層別）＞　※2015年以降は将来推計値

2010年　146.4万人（99.8万人）

2015年　152.5万人（100.2万人）

2020年　156.8万人（99.6万人）

2025年　159.2万人（99.6万人）

2030年　160.4万人（99.3万人）

2035年　160.6万人（97.5万人）

2040年　160.1万人（93.7万人）

2045年　159.0万人（90.1万人）

2050年　157.3万人（87.0万人）


しかし、アパートの需要という要素で考えた場合、居住の中心になるのは若者や比較的若いファミリー世帯になります。
そのため総人口よりも、現役世代の人口のほうを見なくてはいけません。


上記の人口推移のうち、カッコ内（）のほうは15歳～64歳までのいわゆる現役世代の人口です。
5年毎の数字ではありますが、こちらは2015年をピークにして下がっていく予想になっています。


このように人口の観点からすれば、福岡でもすでにアパート需要のピークは過ぎていると考えておいたほうが良さそうです。

■福岡市内でも空室率が全国平均を上回る区がある
最近はアパート建設ラッシュの影響で、首都圏などでも貸家の空室率が急上昇して問題になってニュースなどでも取り上げられるようになっています。


福岡市内でも城南区（21.6％）、博多区（20.4％）、中央区（19.3％）、南区（19.1％）の空室率は、すでに全国平均（18.9％）を上回る水準にあります。
（2016年2月7日現在、データ出所：HOME‘S不動産投資）


「30年一括借り上げ」などサブリース（家賃保証）の契約を結んでいるということで安心をしてしまっている大家さんもいますが、けっして30年間同じ賃料が保証されているわけではありません。
不動産賃料は需給関係で決まっていきます。

相続税対策として現預金を固定資産評価額まで下げるだけなら、アパート建設以外にも手段はあります。


そのため人口減少による需要の低下を十分に考慮した上で、慎重にアパート建設を行うことが最善なのかどうかを検討してもらいたいと思います。