昨日7月4日の日本経済新聞3面に「アパート急増　バブル懸念」という見出しの記事が掲載されました。


団塊世代による相続対策を背景にアパートなどの貸家の建設が急増しており、貸家着工は前年比15％の増加で、持ち家の4.3％を大きく上回っているそうです。

■相続税改正がアパート建設を増やした
このアパートなどの貸家着工が急増するきっかけになったのが、2015年1月施行の税制改正です。


相続税の非課税枠である基礎控除の引き下げ【5000万＋（1000万×法定相続人の数）から3000万＋（600万×法定相続人の数）】や、相続税の税率構造の変更（最高税率50％→55％）で慌てた団塊世代が、現金よりも不動産のほうが評価額は下がるということを利用しています。


賃貸に回すとさらに評価を下げられることもあります。


ここで相続税計算における現金と不動産の評価の仕方をおさらいしましょう。


＜相続税計算における評価の仕方＞

現金・・・額面通り

自宅建物・・・固定資産税評価額

自宅土地・・・路線価（※小規模宅地等の減額特例）

事業用不動産（土地）・・・路線価（※小規模宅地等の減額特例）

事業用不動産（建物）・・・固定資産税評価額


上記のような評価の仕方であるため、現金で相続をすると額面通りの評価になってしまうので、固定資産税評価額で相続するためにアパートなどの貸家着工に走ったというのが実情です。


■マイナス金利で銀行がアパートローンに積極的
もう一つはマイナス金利の導入で利ザヤを稼げなくなった銀行が、住宅ローンよりも利ザヤが稼げるアパートローンの貸し出しに積極的であることも、大きな後押しになっています。


私のところにきた相談者の中にも、銀行から不動産を紹介されてアパート建設を提案された方がたくさんいらっしゃいます。
もちろんアパート建設だけではなくて、賃貸用のマンションの紹介を受ける機会も多いようです。


結果的に貸家は急増していますが、その一方で、日本では空き家も急増しています。
日本の空き家は約850万戸（2013年）ということですが、その約半分を賃貸が占めているようです。


■家賃保証を鵜呑みにしてはいけない
これから日本は急速に少子高齢化が進みます。


今は人口が増えている福岡都市圏でさえ、福岡市の予想では2020年頃までは比較的大きな増加となりますが、その後は緩やかな伸びとなり、2035年に160万人でピークを迎え、その後は減少していくものと推計されています。
（データ出所：福岡市の将来人口推計（基礎資料））


しかも、この人口のうち、高齢者の占める割合が年々高くなっていきます。


つまりこれから節税目的でアパート建設をしても、15年・20年が経過して物件の古さが気になり出した頃に借り手を見つけることが困難になることが予想されるわけです。


福岡市でさえ厳しい運営が見込まれるのですから、九州のその他の都市ではかなり難しいと言わざるをえません。


一部には「家賃保証」などを謳う会社もありますが、バブル崩壊後に家賃保証を行っていた企業が倒産する事態が数多くみられました。
借り手が減少しているのに家賃保証をしてしまえば、家賃保証会社のほうが潰れていくのです。


大量の金融緩和マネーによって、もうすでに不動産向けの貸し出しはバブル期並みの水準にあります。
当然ですが、不動産価格は相当な高値圏にあると考えていいと思います。


そのため金融庁が警戒を強めて地銀の貸し出しの監視を強めているところですから、どこかのタイミングで調整局面が訪れると考えておく必要があります。


節税をしたいという気持ちはわかりますが、アパート建設以外にも固定資産税評価額に課税対象額を減らす手段はありますから、よほどの良い立地の不動産を持っているとかでなければ私はアパート建設をお勧めしていません。


銀行から借り入れをしてアパート建設をするリスクはとても大きいので、目先の税金のことよりも、もっと長期的視点でアパート建設をするかどうかを考えてもらいたいと思います。


人口減少社会においては、かつてのように不動産は価値を持つものではありませんから、その辺りの意識も変えていきましょう。