最近は老後資金の確保を目的として、不動産投資に関心を持つ方が増えているようです。
また、不動産収入を得ることで、早期リタイアを目指したいという若い人の声もよく耳にするようになってきました。
とくに比較的信用力が高い大企業の従業員などをターゲットにした営業活動が行われており、不動産ローンを組んでマンション投資を行っている人が増えています。

しかし、そのマンション投資が上手くいっていないケースが大変多くなっていて、相談を受ける機会が増えています。
中には満室だったとしても利回り3%以下という悪条件でマンション投資を始めてしまったようなケースもありましたし、マンション投資開始からマイナスの収益になってしまい、「このままでは年金の足しになるどころか、手出しが発生してしまう」と言って相談に来られた方もいました。
金融緩和の影響で不動産価格が高騰し、建築コストも上昇している一方で、賃料は伸び悩んでいるため、不動産投資で収益を得るのは年々難しくなっているのが現実です。

■銀行の融資姿勢に変化
不動産投資にはいくつかのリスクが存在しますが、賃借人の家賃滞納リスクは保証会社の活用で対応できます。

また、賃貸物件の修繕リスクについては、基本的には信頼のできる管理会社を見つけて、計画的に資金を準備していくしかありません。
業者が相当甘い見積もりを行って不動産投資を促しているケースも多いため、この辺りは専門的なアドバイザーの活用も視野に入れておいたほうがいいでしょう。

次に金利変動リスクですが、不動産ローンは変動金利が多いものの、日本の財政状況や経済環境を考慮すれば、当面は大きく金利が上昇する可能性は少ないと思われます。世界的なカネ余りの環境が続いているため、不動産価格の下落リスクは限定的なものになるのではないでしょうか。

金利のついでに、金融機関の融資スタンスの変化にも触れておきます。
大規模な金融緩和の影響もあって、銀行が積極的に不動産ローンに取り組んでいた時期がありましたが、過熱を警戒した金融当局の指導もあって、現在は慎重な姿勢に変わりつつあります。

■需給の関係でみると暗い将来見通し
そのため大きなリスクとして考えておかなくてはいけないのは空室リスクと家賃下落リスクの2つです。
この2つに関しては、長期的には需給要因が大きく関係してきます。
それは賃貸の需要が供給を上回らないと空室が増え、賃料の下落圧力が高まってくるからです。
賃貸物件の借り手は、現役で働いている世代が中心のため、特に生産年齢人口の推移には注意を払っておいたほうがいいですね。

例えば東京都の場合、生産年齢人口は2020年の904万人から、2025年には913万人に増加する見通しになっています。（データ出所：「2060 年までの東京の人口推計」東京都政策企画局）
その後生産年齢人口は減少に転じるものの、減少ペースは比較的緩やかになる見通しで、また、この間に供給が減っていくと予想されるため、東京に関しては空室リスクと家賃下落リスクはそれほど大きくないと思われます。

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【三枚肉の煮付け】
新型コロナウイルスの影響で沖縄に行くのを控えています。
せめて沖縄料理を食べたいと思ったこともあり、自宅で三枚肉の煮付け作りにチャレンジしてみました。

イメージしたのは沖縄の家庭で味わうような味で、ちゃんと泡盛を使って作りました。
一晩寝かせて翌日食べる予定が、その日のうちに家族に半分は食べられてしまったので、好評だったんじゃないかな。

沖縄の今帰仁村に私の中の三枚肉の煮付けランキング1位のお店があるので、そこの味に近づけるように腕を磨いていきたいです。