国内の公募追加型株式投信（ETF を除く）の純資産総額の内、約１割をREITファンドが占めています。
国内の投資家にとってREITというのは、それだけ影響が大きい資産クラスですが、今年2月～3月にかけてコロナショックで瞬間的に大きく暴落したため、今後の動向が気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこで今後の見通しについて触れてみたいと思います。

今後のREIT市場の見通しですが、大変判断が難しい状況です。
それは「REIT」と一言で表しても、企業などが利用する「オフィスセクター」や、ショッピングモールなどの商業施設が含まれる「小売セクター」、賃貸マンションなどの「住宅セクター」、宿泊施設等の「ホテルセクター」などがあり、それぞれ全く用途が異なっているためです。
さらに最近はeコマースを支える「物流セクター」が存在感を高めていますし、5Gなどの基盤サービスを提供する「データセンターセクター」なども期待されています。
このように様々な用途に分かれていて、それぞれ特徴が異なっているため、REITと言っても一括りに考えてしまってはいけないのです。

■オフィス需要は減少していく可能性が高い
それではセクター別の今後の動向についてはどうでしょうか。

＜オフィスセクター＞
新型コロナウイルスの感染拡大をきっかけに、多くの企業が仕事のやり方を抜本的に見直しています。
日本国内を例に挙げると、7月6日に富士通がグループ会社社員約8万人に対して、在宅勤務を標準とする働き方に移行すると発表しました。
また、日立も2021年4月から社員約3万3000人の約7割を対象に、週2～3日を在宅勤務にすると発表しています。

このような動きの背景には、新型コロナウイルスの影響で緊急事態宣言下にあった時、企業はテレワークの導入に踏み切らざるを得なくなりましたが、結果的にテレワークのノウハウの蓄積が進みました。
また、これまで印鑑を利用していたハンコ文化を見直して、印鑑を使わないでも仕事ができる仕組みに改善したり、時間管理をベースとする人事評価体系からジョブ型への移行することは十分可能であり、むしろこのような動きはいずれ生産性の向上につながってくると経営者が増えてきたこともあります。
このような変化は世界的な潮流となっていて、むしろ日本国内の方が遅れている状況です。
それではREITの中心であるオフィス需要は今後どのようになっていくのでしょうか？

この点については二つの見方があります。
一つは在宅勤務・テレワークの広がりに伴い、特に都市部を中心にオフィス需要が減少していくという見方です。
企業にとっては、賃料が高い都市部のオフィス面積を小さくすることで、オフィスコストを大幅に削減できるメリットは大変大きいものです。
一方で、従業員にとっても新型コロナウイルスへの感染リスクを気にしながら通勤する必要がないため、安心感がありますし、時間の使い方や居住場所の選択肢が広がりますね。
このように企業と従業員の双方にとってメリットがあるため、オフィス需要の減少は今後のメインシナリオになってくるはずです。

特に若手社員を中心に在宅勤務・テレワークの導入希望者が増えてくると思うため、今後は在宅勤務・テレワークの導入は優秀な社員を確保するための必須の条件となってくると考えられます。

企業が意思決定にかかる時間や賃貸契約解除までの告知期間を考えると、本格的なオフィス需要の減少は 今年の秋以降になると思いますが、今後都市部のオフィス物件の空室率が大幅に上昇する可能性があるのではないでしょうか。

もう一つの見方は、新型コロナウイルスへの対応として、従業員を出社させるためにはソーシャルディスタンスを確保しなければいけません。
そのため企業はオフィスの面積を広げて行かなければいけないという見方です。
どうしても出社しなければ仕事が回らないような業務を行う企業は、このような対応を迫られると思いますので、その場合はオフィス需要の増加に繋がってくるでしょう。
いずれにしてもREITの中心であるオフィス需要は、コロナ禍での新しい生活様式・価値観とともに大きく変化していくことが予想されます。

■小売はテナントの収益低下で苦しい

＜小売セクター＞
足元の小売セクターは大変厳しい状況になっています。
コロナ禍における外出自粛要請で、テナントの客数が激減して、経営状況の悪化が深刻です。
このことはそのまま稼働率の悪化や賃料減額に直結してしまうため、REITの収益を押し下げる要因になってきます。

また、小売セクターの動向については、短期的な部分と長期的な部分で分けて考える必要があります。
短期的には新型コロナウイルスの感染拡大次第という面が強く、どの程度のレベルで営業活動を再開して、それを維持できるのかといった点が注目材料になってきます。
一方、長期的な視点で考えれば、特に賃料減額の影響は長期間に及ぶ可能性が高いため、目先の稼働率よりもテナント賃料の動きに注意を払っていく必要があると思われます。
（次号でその他のセクターの見通しを紹介します）

【暑さに負けないでテニス】
もう10年以上になりますが、ほぼ毎週木曜日の午前中はテニスをしています。

「赤兎馬」という名前で活動しているサークルですが、元々は福岡市のテニス教室に集まったメンバーがなんとなく集まってテニスを続けていたもの。
それが今では福岡で活動する20以上のテニスサークルが集まる大会で優勝したり、また、個人的に草トーナメントで活躍するメンバーも増えたており、結構レベルが高くなってきました。

ここ数年はアメフトのほうで忙しく、テニスの大会に出場出来ていなかったので、ダブルスの相方と日程調整して近いうちに大会エントリーしたいと思います。